关于进一步加强城区物业服务收费管理及有关事项的通知

各建设单位、物业服务人：

为进一步加强全区物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，保障物业服务各方的合法权益，优化物业服务市场秩序，根据《中华人民共和国价格法》《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《四川省物业管理条例》《四川省定价目录》和《四川省城市物业管理服务收费分类分级指导标准》等精神，结合城区实际，现就城区物业服务收费管理及有关事项通知如下：

一、本通知所称物业服务收费是指物业服务人（包括物业服务企业和其他管理人）按照物业服务合同的约定，对物业管理区域内房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。物业服务收费应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则。

二、区价格主管部门、区房产管理部门及有关部门按照各自职责负责本行政区域内物业服务收费的管理、监督等工作。

三、业主与物业服务人采取包干制计费方式约定物业服务费用。

四、商品住宅前期物业服务收费和保障性住房的物业服务收费采取包干制计费方式，实行政府指导价；别墅等高档住宅、专用商场、专用写字楼、工业园区、业主大会成立之后的住宅区及其它非住宅物业服务等收费实行市场调节价；物业服务人接受业主委托提供物业服务合同以外服务的特约服务费实行市场调节价。

五、我区物业服务等级划分实行四级制度（详见附件），物业服务具体收费标准由建设单位与物业服务人根据物业服务对应的等级标准和公布的政府指导价（详见附件），在前期物业服务合同和保障性住房物业服务合同（以下统称物业服务合同）中约定。同时，将物业服务收费报区价格主管部门、区房产管理部门备案（含物业服务费测算清单及相关资料）。

物业服务收费实行市场调节价的，具体收费标准由建设单位或业主与物业服务人在物业服务合同中约定。同时，将物业服务收费报区房产管理部门备案（含物业服务费测算清单及相关资料），并抄送区价格主管部门。

六、物业服务费用包干制，其费用构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务人的合理利润。

七、物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（不包括专项维修资金分摊费用）；

（三）物业管理区域清洁卫生费用；

（四）物业管理区域绿化养护费用；

（五）物业管理区域秩序维护费用；

（六）办公费用；

（七）物业服务机构固定资产折旧；

（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（九）经业主同意的其它费用。

八、物业服务费的计价单位为元/月.平方米。未办理房产证的，以房屋买卖合同记载的建筑面积为准；已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。物业服务费可以按月、季、年计收，具体由业主与物业双方约定并签订协议执行。

九、物业服务人应当遵守国家的法律、法规及有关政策的规定，严格履行物业服务合同，为业主或者物业使用人提供质价相符的物业服务。如未能履行物业服务合同约定，导致物业服务质量下降，使业主、物业使用人人身、财产安全受到危害的，应当依法承担相应的责任。

业主、物业使用人应当按照物业服务合同的约定，按时足额交纳物业服务费用。业主、物业使用人违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费的，物业服务人应当以电话、短信、微信、书面等形式进行催交，经书面催交仍未缴纳物业服务费的，物业服务人可以依法追缴。

十、建设单位与业主按照约定交付方式已交付物业的，物业服务费由业主承担。已竣工验收但尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位或开发企业承担。

十一、除物业服务人收取物业服务费以外，其他任何单位和个人不得重复收取性质和内容相同的费用。

十二、物业服务人根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，其服务收费由双方约定。

十三、物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用，由物业出让人承担；产权转移之日的次月起发生的物业服务费用，由物业买受人承担；双方另有约定的，从其约定。

十四、住宅进行装饰装修前，装修人或装饰装修企业应当与物业服务人签订住宅室内装饰装修管理服务协议。

装修期间收取的相关服务费用由物业服务人按房屋建筑面积和装修工期向装修人或装饰装修企业收取。物业服务人收取了以上费用，不得再收取装修工出入证工本费、电梯使用费、楼道维护费等其他费用。造成共有部位、共有设施设备等损坏的，由责任人另行承担相应的赔偿。

十五、集中供热水、供暖气以及业主专有部分空气调节采用集中式空调系统的，其设施设备运行与维护费可依据实际支出，按相关的建筑物专有部分建筑面积或在物业服务费用外合理分摊，具体办法由建设单位、相关业主、业主大会、物业服务人协商确定。

十六、物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业经营单位应当按照国家核准的价格、计量装置的记录和合同约定向产权分割后的最终用户计收有关费用，用户应当按照相关规定按时足额交纳费用。物业服务人接受委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

十七、在业主、业主大会首次选聘物业服务人前，建设单位选聘物业服务人提供前期物业服务的，建设单位与选聘的物业服务人应当签订前期物业服务合同。前期物业服务合同应当包括物业服务内容、服务标准、服务等级及收费依据、收费标准等内容，建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

十八、建设单位或物业服务人应将物业服务内容、服务标准、服务等级及收费依据、收费标准等内容，在销售场所及物业管理区域的显著位置进行公示。

十九、物业服务收费标准应当在一定时期内保持相对稳定，确因物业服务内容和物业服务等级变动等原因需要调整物业服务收费标准的，应按照有关法律、法规及政策规定执行。

调整物业服务收费标准产生纠纷时，物业服务合同双方当事人可以委托第三方评估机构对服务质量和服务价格及价格调整方案进行评估，并公示评估结果。 

二十、业主、业主大会及其业主委员会、物业服务人、专业经营单位之间因物业服务收费发生争议的，可以申请所在地政府（办事处）进行调解，也可以依法向人民法院提起民事诉讼。

二十一、物业管理区域所在地市场监管部门应当加强物业服务收费的监督管理，对违法、违规收费的，由市场监管部门依据《中华人民共和国价格法》《价格违法行为行政处罚规定》和《关于商品和服务实行明码标价的规定》等法律、法规及有关规定予以处罚。

二十二、凡因未按规定进行明码标价、乱收费等行为被市场监管部门依法查处的，区房产管理部门应对相关物业服务人予以相应的信用记分处理。

二十三、本通知自2023年9月1日起施行，有效期5年。农村集镇物业收费可参照执行。原有关规定与本通知不一致的，一律以本通知规定为准。

附件：1.巴中市恩阳区城区商品住宅前期物业和保障性住房物业服务等级政府指导价收费标准.doc
          2.巴中市恩阳区城区物业管理服务等级标准.doc