巴中市恩阳区九镇关于进一步规范和加强农村村民住房建设管理的实施方案

为进一步规范和加强农村村民住房建设管理，切实保护耕地，根据《中华人民共和国土地管理法》《四川省〈中华人民共和国土地管理法〉实施办法》《中华人民共和国城乡规划法》《四川省农村住房建设管理办法》等法律法规和《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》《巴中市恩阳区农村村民住房建设管理办法（实行）的通知》相关要求，结合我镇实际，现将有关事项通知如下。

一、基本原则

（一）节约集约的原则。严格限制新增建设用地，优先使用原有宅基地、村内空闲地和丘陵坡地，不占或少占耕（林）地，严禁占用永久基本农田。

（二）规划引领的原则。农村村民建房须符合镇级国土空间规划、村庄规划、公益林地保护利用规划和土地利用规划。引导分散居住点向聚居点、中心村、场镇集聚，合理避让地质灾害、山洪灾害和泄洪通道等危险区域。

（三）严格审批的原则。要在“规划管控、一户一宅、拆旧建新、法定面积”的前提下，按照“农户申请、村级审查、窗口受理、站所联审、镇审批、区管转用”的程序严格审批。

二、工作职责

农村村民住房建设管理工作采取辖区负责与行业管理相结合的方式进行。

各村（社区）是农村建房管理首要管理机构，承担主体责任。要具体负责村庄规划编制；负责督促村民落实建房挂牌制度，挂牌告示内容包括审批户主、家庭成员、原有宅基地处理情况、建房批准位置、占地面积、建造层数、承建工匠、批准时间和有效期等接受群众监督；负责加强农村建房日常监督管理（1.制定村规民约，以村民自治的方式，加强村庄建筑风貌和人居环境整治；2.做好村民“户”和“宅”的认定、核定好家庭人口；3.做好申请审核工作，受理村民建房申请，审查建房资料的真实性，组织召开会议评定，对建房资格进行审查；4.做好建房前、建中、建后的常态监督检查工作，及时发现、制止和报告违法建设行为；5.做好旧宅基地收回、调剂、分配工作；6.调解本辖区内宅基地和房屋权属纠纷；7.负责辖区村民住房建设的质量安全监督管理。

镇农业综合服务中心（农综站）负责农村宅基地改革和管理工作，健全宅基地分配、使用、流转制度，配合上级做好跨行政区域以及影响较大案件的查处；负责指导宅基地用地标准及合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将村民建房新增建设用地需求每年第一季度反馈给自然资源规划所；参与编制国土空间规划和村庄规划，负责农村建房审批管理，对是否违反农村建房管理法规、政策的行为进行监督管理。     

镇自然资源和规划所负责落实国土空间规划、土地利用计划等工作；负责根据新增建设用地需求，合理安排农村宅基地年度土地利用计划；负责在国土空间规划中统筹安排宅基地规模和布局；负责依法及时办理农用地转用审批手续；负责是否违规占用土地建房开展监督管理。

镇公共事务管理中心（建管站）负责指导全镇农村住宅质量安全、建筑风貌管控，加强对村民建房质量、建筑安全的监管工作；负责制定农村建房企业管理规则，约束承揽人不得承建无合法批准手续、超出批准范围的农村建房，村庄建筑风貌管控等工作。

镇农业服务中心（林业站）负责对林地占用审查处理和报批开展监督管理。

镇农业服务中心（水管站）负责对饮用水源一、二级保护区、山洪灾害危险区、行洪泄洪影响区范围的审查和管理。

镇公共事务管理中心（交管站）负责对是否在镇、村道路红线内建房监督管理。

电力部门对是否在高、低压线控制区内进行监督管理。

其他相关部门按照职责依法负责农村建房管理的相关监督工作。

三、建房审批程序

（一）农户申请。符合农村建房申请条件的农户，以户为单位向所在村（社区）提出建房书面申请，村（社区）干部要第一时间告知申请建房农户建房政策，需提供的相关资料。

（二）讨论公示。村（居）民小组收到农户建房申请后，提交村（居）民小组会议讨论，讨论同意后，将申请理由、拟用土地面积和位置、拟建层高和面积等情况在本组公示栏或人口集聚区域公示5个工作日。公示无异议的，村民小组将农户申请、村民小组会议记录、公示情况等材料交村集体经济组织或村（居）民委员会（以下简称村级组织）审查。

（三）村级审查。村（居）级组织重点审查提交材料是否真实有效，拟建房用地是否符合规划以及外观风貌、功能配套是否符合相关要求等。

（四）联审联办。通过镇长办公扩大会议组织联审联办，镇农综站负责审查村（社区）申报的资料及申请人条件，拟建房布局和面积标准，建房规划许可及外观风貌、人居环境和村组公示情况；镇自然资源所审查建房户是否占用永久基本农田；镇林业站负责审查是否占用林地；镇水管站审查是否在水源保护区；电力部门审查是否在电力控制区域；镇交管站审查是否在交通控制红线区域；镇党政办和镇农综站要分别做好联席会议记录。

（五）镇审批。镇农综站对联审联办结果进行公示5个工作日，无异议后，报镇人民政府依法进行审批，核发《农村宅基批准书》和《乡村建设规划许可证》，审批时限原则上不超过20个工作日。对需要办理林地占用手续或农用地转用审批手续的，由镇林业站、镇自然资源所分别牵头起草报告报主管局批复。

（六）农转用审批。农村村民建住宅需新增建设用地的，严格按照农用地转用规定，由各村（社区）每季度初统一申报到镇农综、镇自然资源规划等部门汇总后，以镇人民政府名义统一申报到区级相关部门审查；上级批复后按程序办理农用地转用审批。涉及新增建设用地土地有偿使用费的，由镇自然资源规划所负责按照程序指导办理。对农村村民建房的耕地占用税由镇相关部门、各村（社区）协助税务部门征管。

四、建房管理

（一）严格把握申请条件。一是五个方面的申请条件。1.因改善住房条件，新建、改建、扩建住宅的；2.因结婚等原因需分户，经批准分户后无宅基地的；3.因自然灾害等原因导致原住宅损毁而无法继续居住的；4.因规划调整、征地拆迁、重大工程项目建设等原因需选址建设的；5.其他特殊情形。二是村民建房申请不予批准的8种类型。1.宅基地建筑占地面积已达到规定限额标准再申请新宅基地的（但为实施村庄和集镇规划进行旧村改造，经所在村集体经济组织成员代表会议同意的除外）；2.出租、出卖、赠与住宅后，或者将住宅改作他用后再申请宅基地的；3.以所有家庭成员作为一户申请批准宅基地后，不具备分户条件而以分户为由申请宅基地的；4.子女分户，原有宅基地占地面积已达到分户后各户限额标准总和的；5.在相关项目实施中，通过货币补偿方式退出或放弃宅基地权利的；6.不符合镇级国土空间规划、村庄规划、产业规划的；7.非本集体经济组织成员继承房屋，不能进行新建、改（扩）建；8.法律、法规和政策规定的其他不予批准的情形。

（二）严格规划选址。一是农村新建房屋选址。要符合镇级国土空间规划、村庄规划。各村（社区）要严格按“三区三线”刚性规划要求，落实聚居点选址，没有落实聚居点位并列入镇国土空间规划的，不得进行规划许可，不得进行建设。二是农村宅基地原址建设或扩建的。由各村（社区）、镇农业服务综合中心核实原宅基地是否合法，没有不动产登记权属证书或集体建设用地使用证等合法手续，不得审批原址建设，应按新建审批。原址重建审批时，原合法手续在审批重建时要予以收回存档，并在审批书中载明原合法手续证号、面积等基本信息。

（三）严格建房标准。一是人均占地面积。农村村民一户只能拥有一处宅基地（包括住房和辅房占地），人均建房占地面积不得超过30平方米。具体标准为：3人以下的户按3人计算，不超过90平方米；4人的户按4人计算，不超过120平方米；5人以上的户按5人计算，不超过150平方米。扩建住宅所占的土地面积应当连同原宅基地面积一并计算，新建住宅全部使用农用地以外的土地的，用地面积可以适当增加，增加部分每户最多不得超过30平方米。二是建房层数及建筑面积。农村用地建房住宅层数原则上为1至2层，层数超三层以上或跨度6米以上或建筑面积300平方米及以上的，应委托有资质建筑施工企业、劳务分包企业承建施工，并向镇人民政府申报，纳入工程质量监督。三是农村村民家庭户申请建房的人口计算标准。按照本村集体经济组织成员中的家庭人口数确定。符合农村集体经济组织成员资格条件的农村集体经济组织成员拥有宅基地资格权，成员身份“按人认定”，宅基地资格权“按户实现”。四是对成员资格由异议的处理办法。可通过本村村集体经济组织成员大会三分之二以上或者成员代表大会三分之二以上参会成员同意。

（四）严格落实批准时效及建房档案管理。一是经批准建房的农户自申请获批之日起应在两年内完成建房。自批准之日起两年未完成建房的原批准文件自动失效。二是农户建房完工后，其旧房应当由村民自行拆除，不自行拆除的，由村（社区）责令限期拆除，逾期未拆除的，依法申请人民法院强制执行。三是规范建立农村村民宅基地审批管理台账。各村（社区）、农综站都要规范建立农村建房审批管理台账，每季度将农村村民宅基地审批管理台账及勘测定界成果汇总分别报送区农业农村局、自然资源和规划局备案。

（五）严格落实“三到场”制度。1.选址踏勘到场。镇（农综）收到各村（居）上交的建房申请后，牵头组织镇建管站、镇自然资源规划所等站所相关单位人员和村社干部，实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类等。2.定点放线到场。经批准用地建房的农户，在开工前向各村（社区）申请划定宅基地用地范围，镇（农综）在收到申请5个工作日内牵头组织镇建管、镇自然资源规划所等站所相关人员和村社干部、监管员，现场开工查验，实地丈量批放宅基地，核实建房位置。3.竣工验收到场。农户建房完工后，镇农综站在收到申请后10个工作日内会同镇自然资源规划所、镇建管站进行验收，确保农户按照批准面积、四至等要求使用宅基地，按照批准面积和规划要求建设住房。

（六）统一落实耕地占补平衡。各村（社区）要督促本村村民通过对原有宅基地拆旧复垦，按照新增耕地办法核定后，进入耕地占补平衡指标库，用于保障村民建房使用的占补平衡指标。确需购买占补平衡指标纳入财政预算，由财政负责保障，不准向农村村民收取耕地开垦费。

五、保障措施

（一）加强组织领导。成立九镇农村村民住房建设管理领导小组，由党委副书记、镇长任组长，班子成员为副组长，镇相关站所负责人、各村支部书记为成员。领导小组下设办公室在农业服务中心，由陈建平任主任，镇国土、镇建管、镇农综站全体职工负责处理日常具体事务。各村“两委”班子要明确一名干部负责本村建房监管和违法违规情况汇总报告工作。每户建房户要落实两名监管干部负责建前、中、后的监管工作。

（二）建立健全机制。建立健全巡查机制，镇、村田长要按田长制工作要求同步做好农村建房用地的巡查，准确掌握本村（社区）违规建房情况信息，畅通信息渠道。及时发现、制止、上报不合法建房行为；镇农业服务综合中心农综岗位干部包片开展农村村民建房动态巡查责任制；各驻村领导、驻村干部要将农村村民住房建设管理作为驻村工作第一要务，对所挂联的村、社违法建房行为要及时发现、敢于制止。

（三）加强责任落实。按照辖区责任和行业监管责任，落实田长制网格化管理要求，村（社区）对辖区内农村建房负主体责任、行业部门对辖区农村建房负监督责任。村（社区）宅基地协管员、负责农村建房干部、行业部门包片干部和承偌书上的两名监管人员对农村建房监管负直接责任；村（社区）支部书记、主任，驻村干部（包片辖区）、行业部门负责人对农村建房监管负主要领导责任；镇行业分管领导对农村建房监管负重要领导责任。

（四）加强督查考核。建立健全农村村民建房管理考核机制，由领导小组办公室对各村工作推动、落实情况进行督查，定期通报督查结果，对措施有力、工作成效明显的人员和村，予以表扬通报，对工作落实不力、监管不到位的村和人员，由镇纪委追责问责，并纳入年终绩效考核。

（五）加强舆论宣传。镇、村通过村村响、悬挂标语横幅、召开会议等多种形式大力宣传农村村民建房管理的重要意义和相关法律法规及政策，使农村建房的审批条件、审批程序、监管措施、违法后果等内容做到家喻户晓、人人皆知，同步将农村建房管控要求纳入村规民约。