恩阳区尹家镇农村村民住房建设管理实施方案（试行）
恩阳区尹家镇农村村民住房建设管理实施方案（试行）
为加强农村宅基地管理，规范农村村民住宅建设活动，根据《中华人民共和国土地管理法》《四川省〈中华人民共和国土地管理法〉实施办法》《四川省农村住房建设管理办法》《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》《巴中市恩阳区农村村民住房建设管理办法（试行）》等文件精神，结合我镇实际，制定本实施方案。
一、主要目标
以节约集约、合理用地为导向，以“规划管控、一户一宅、拆旧建新、法定面积”为原则，实行先申请、后审批、再建设，形成以镇人民政府为主体的农村宅基地审批和建房管理机制，全面提升农村宅基地审批和建房管理水平。
二、工作职责
农村村民住房建设管理工作采取辖区负责与行业管理相结合的方式进行。
（一）镇级职责。根据“乡镇主责”原则对村民建房负直接责任，具体负责本镇农村宅基地管理和村民建房的审批、监管、巡查和综合执法；镇长为第一责任人，成立工作专班，确保有人做事、有人担责；建立健全联审联批工作机制，加强全程操作规范与监督管理，做好“一户一档”资料收集整理归档。
（二）部门职责。镇级主管部门，负责方案和程序的制定、重大违法行为的牵头执法、农村建筑工匠技能培训和业务指导、村民建房工程质量监管、选址踏堪、农用地转用、确权登记颁证工作、规划编制和完善农村住宅建筑设计示范图集、规范建档等工作；自然资源管理所负责土地性质认定，镇人民政府核发《农村宅基地批准书》、会同相关部门现场勘察、村民建房监管等工作；自然资源和规划、建管、林业、水利、环保、电力、通信、交通等部门根据各自职能在农村村民建房管理中各司其职。
（三）村组职责。按照“村级主体”原则，村组协助乡镇服务好属地村民建房工作。村级明确分管城建工作村干部为村民建房协管员，具体负责资格审查、村民小组讨论、村民建房监管和动态巡查管控等工作。村组发现违法建设应第一时间劝阻，劝阻无效应第一时间向镇人民政府报告，确保本村村民建房规范有序。
三、基本原则
（一）坚持合规建房。农村村民住房建设是指农村村民依法取得宅基地资格权后，建设住宅及其附属设施的行为。农村村民是指具有农村集体经济组织成员身份的人员。宅基地所有权依法属于村集体所有。
（二）坚持规划引领。各村（居）要按照美丽乡村总体格局，根据土地利用规划和镇村规划，有计划、分阶段、有侧重地推进。
（三）坚持节约集约。严格落实土地用途管制，合理安排宅基地用地，严格控制新增宅基地占用农用地，严禁占用永久基本农田；涉及占用农用地的，应当依法先行办理农用地转用手续。城镇建设用地规划范围外的村庄，要通过优先安排新增建设用地计划指标、村庄整治、废旧宅基地腾退等多种方式，增加宅基地空间，满足符合宅基地分配条件农户的建房需求。
（四）坚持“一户一宅”。农村村民一户只能拥有一处宅基地。严禁城镇居民非法购买农村宅基地。全镇范围内，进行住宅建设活动的，应当遵守本方案。本方案所称农村宅基地，是指农村村民依法取得用于建造住宅及附属设施的农村集体建设用地，包括住宅、附属用房和庭院等用地；所称农村村民住宅是指村民在依法取得的集体建设用地上自行出资建设使用的房屋。
（五）坚持“依法审批”。在具有农村集体经济组织成员身份的前提下，按照“农户申请、村级审查、窗口受理、站所联审、乡镇审批、区管转用”的程序严格审批，核发相关审批文书后方可动工建设，否则视为违法占地建房，一律依法严肃查处。
四、申请条件
（一）符合下列情形之一的，可以以户为单位向本村集体经济组织提出建房申请：
1.因改善住房条件，新建、改建、扩建住宅的；
2.因结婚等原因需分户，经批准分户后无宅基地的；
3.因自然灾害等原因导致原住宅损毁而无法继续居住的；
4.因规划调整、征地拆迁、重大工程项目建设等原因需选址建设的；
5.其他特殊情形。
（二）有下列情形之一的，村民建房申请不予批准：
1.不符合“农村村民一户只能拥有一处宅基地”规定的；
2.宅基地占地面积已达到规定限额标准再申请新宅基地的（但为实施村庄和集镇规划进行旧村改造经所在村集体经济组织成员大会或代表大会讨论同意的除外）；
3.出租、出卖、赠与住宅后，或者将住宅改作他用后再申请宅基地的；
4.以所有家庭成员作为一户申请批准宅基地后，不具备分户条件而以分户为由申请宅基地的；
5.子女分户，原有宅基地占地面积已达到分户后各户限额标准总和的；
6.在相关项目实施中，通过货币补偿方式退出或放弃宅基地权利的；
7.不符合镇级国土空间规划、村庄规划、产业规划的；
8.在现代农业产业园区内申请建房的，不再进行审批，如要进行新建，选址须在规划的聚居点内；
9.非本集体经济组织成员继承房屋，不能进行新建、改（扩）建；
10.法律、法规和政策规定的其他不予批准的情形。
五、规划选址
农村新建房屋选址应当符合镇级国土空间规划、村庄规划。严格按“三区三线”刚性规划要求，落实各村聚居点选址，没有落实聚居点位并列入镇级国土空间规划的，不得进行规划许可，不得进行建设。禁止在以下区域内新建、改（扩）建住房：基本农田保护区；城区规划控制区；工业园区规划区；饮用水源一、二级保护区；自然生态保护区；地质灾害隐患区；临崖临水区域；山洪灾害危险区；行洪泄洪影响区；石油、天然气、电力和道路交通等限制建设区；拟新建重大项目规划区、拟开展土地征收区域等。
六、建房标准
农村村民一户只能拥有一处宅基地（包括住房和辅房占地），人均建房占地面积不得超过30平方米。具体标准为：3人以下的户按3人计算，不超过90平方米；4人的户按4人计算，不超过120平方米；5人及以上的户按5人计算，不超过150平方米。扩建住宅所占的土地面积应当连同原宅基地面积一并计算。新建住宅全部使用农用地以外的土地的，用地面积可以适当增加，增加部分每户最多不得超过30平方米。省人民政府新修订宅基地面积标准后，按新标准审批。农村用地建房住宅层数原则上为1至2层。层数三层及以上或跨度6米及以上或建筑面积300平方米及以上的，应委托资质建筑施工企业、劳务分包企业按图施工，并向镇人民政府申报，纳入工程质量监管。
七、审批监管
（一）农户申请。符合农村建房申请条件的农户，以户为单位向所在村（居）民小组提出建房用地和规划许可书面申请，提交相关申请要件。
（二）测绘备案。为确保选址精准不触红线，原则上申请人邀请三方测绘公司，对拟建房屋位置矢量进行测绘，并将测绘结果报镇级备案审核。
（三）讨论公示。村（居）民小组收到农户建房申请后，提交村（居）民小组会议讨论，讨论同意后，将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在本小组范围内或人口集聚区域公示时间5日。
（四）村级审查。公示无异议的，村（居）民委员会或村集体经济组织对相关材料在5个工作日内完成审查。重点审查提交材料是否真实有效、拟建房用地是否符合规划（没有编制村庄规划的，应审查是否符合区级、镇级国土空间规划中管制规则和建设管控要求）以及外观风貌、人居环境是否符合相关要求等。
（五）联审联办。镇人民政府农业综合服务中心负责审查申请人条件、拟建房布局和面积标准、建房规划许可及外观风貌、人居环境和村（居）、组审核公示等情况。片区自然资源所核实是否占用耕地和永久基本农田。拟建地块需林业、电力、水利、交通等行业审查的，应当报经相关部门审查。
（六）镇级审批。镇人民政府根据联审联办及测绘矢量数据结果，经公示5个工作日无异议后，对农村村民建房申请进行审批，核发《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》，审批时限原则上不超过20个工作日。对需要办理林地占用手续或农用地转用审批手续的，报区农业农村局和区自然资源和规划分局按有关规定办理。
（七）施工备案。镇级审批后，申请人与施工方需向镇农业综合服务中心备案，包括但不限于施工方基本信息、施工安全承诺书、施工人员信息等。
（八）农转用审批。农村村民建住宅需新增建设用地的，严格按农用地转用规定，每季度初统一申报，区级相关部门完成审查后，将审查结果报区政府按程序办理农用地转用审批。涉及新增建设用地土地有偿使用费的，由区自然资源部门结合农用地转用的审批情况，报请区人民政府，申请缴纳新增建设用地有偿使用费，区人民政府安排相关部门将应当缴纳的新增建设用地土地有偿使用费全额缴入国库。对农村村民建房的耕地占用税由镇人民政府协助税务部门征管。
（九）统一落实耕地占补平衡。镇人民政府督促农村村民通过对原有宅基地拆旧复垦，按照新增耕地办法核定后，进入耕地占补平衡指标库，所有建房农户由所在村组监督对原宅基地进行全部拆除复垦，建房户需向所在村（居）委会缴纳3000元原宅基地建筑物拆旧复垦保证金，用于保障村民建房使用的占补平衡指标，在原宅基地建（构）筑物全部拆除复耕复绿后无息予以返还。
（十）落实“三到场”制度。镇人民政府应当及时组织农综、建管、自然资源等有关站所进行实地审查，严格用地建房全过程管理，全面落实选址踏勘到场、定点放线到场、
竣工验收到场（简称“三到场”）。
1.选址踏勘到场。收到农村建房申请后，要及时组织农综、建管、自然资源等站所相关人员和村社干部，实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类等。
2.定点放线到场。经批准用地建房的农户，在开工前向镇人民政府申请划定宅基地用地范围，在收到申请5个工作日内负责组织农综、建管、自然资源等站所相关人员和村社干部，结合矢量测绘结果，实地丈量、定点放线，核实校准建房位置。
3.竣工验收到场。农户建房完工后，镇人民政府在收到申请的10个工作日内负责组织农综、建管等站所相关人员和村社干部进行验收，确保农户按照批准面积、四至等要求使用宅基地，按照批准面积和规划要求建设住房。
八、工作要求
（一）加强组织领导。成立由镇党委书记、镇长任组长，分管副镇长任副组长，镇农业综合服务中心、自然资源和规划、建管、林业、水利、环保、电力、通信、交通等岗位负责人、工作人员为成员的宅基地联审联工作组，专职农村宅基地政策宣传、申请审批、违法行为查处及信访受理等工作。
村（居）成立宅基地工作领导小组，设立村级土地专管员，明确村民组长职责，做好本村农民宅基地管理等工作。
（二）明确工作职责。镇政府对农村宅基地管理工作负总责，牵头组织有关部门按照各自职能，履行宅基地用地审查审批、乡村建设规划许可、农房建设监管等职责。开展农村宅基地动态巡查，结合卫片遥感检查、群众信访举报、媒体舆论监督等措施，发现并依法查处建房过程中的违法行为。各村（居）作为宅基地管理工作实施主体，承担属地管理责任，具体负责做好本村农户建房需求统计核实、资格审查公示、规划选址、统一申报、建房管理、违法建房线索信息上报、协助证件办理等工作，并将宅基地管理纳入村规民约范围。
（三）加大查处力度。对于规划区内未经批准或弄虚作假骗取批准宅基地建房的，由镇政府责令退还所占宅基地，并限期拆除非法占用宅基地上的新建房屋。对镇村干部存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊及参与、支持、纵容违建等违法违纪行为，由镇纪委立案查处，涉嫌犯罪的，移送司法机关追究法律责任。
本方案实施期间，上级出台新的农村村民住宅建设管理相关政策的，按照新的政策执行。
附件：1.
申请书（模板）.docx
川公网安备 51190302000116号